前言：
與其辛辛勤苦的創業搞實體，不如持有一套房巋然不動靜待升值？最起碼石磊的案例奉告咱們是這樣的。這也許是近年房價仍在上漲的情況下，因種種緣故（房租人力成本上升/消費需求變幻莫測等）虧錢賒本的實體店經營者的獨特體會。
故事有點悲壯，無非它似乎也反映了一個事實：搞實體創業遠非想像中的簡單，不要too young too simple,顯得自己sometimes naive(太年青太簡單，有時候很幼稚)。
石磊創業雖敗，然而一段難得的人生閱歷，只是成本有些昂揚，其酸苦辣麻滋味聽我訴說，待君細細回味咀嚼品嚐。
本文留給咱們的幾個思考：
1、創業真的是你正確的選取嗎？
2、創業的勝利率有多少？能不能超過10%？
3、外行千萬不要去創業做裡手的事兒！
4、一些老闆面子上的風光你不要太當真，暗地裡他的企業賺不賺錢只有他自己最清楚！
5、房主以及租客如何實現雙贏而不要兩敗俱傷？
6、房主以及業主要認識到當下的經濟環境惡劣，不要一味的請求漲房錢！
7、創業千萬不要有賭博心理！你必定要相信，失敗率超過90%！
8、社會發展太快，除了了坑蒙拐騙可以暴富，正經做生意想暴富的概率至關低！低至不太可能！
賒本與關店：有一種終局，叫賣房償債
石磊自始至終都沒有想到會以這樣的終局收場：做餐飲三年，苦逼三年，收支失衡三年，最後硬生生的虧掉了一套上百萬的房子。
在房主請求漲房租談判無果後，石磊選取了「割肉止損」。變賣了空調/冰箱等電器、鍋碗瓢勺等灶具/餐具、桌椅板凳等傢具，一共才賣了幾萬塊。可當初購置它們，再加之對於租來的毛坯房進行裝修，先後共計花費了近50萬。外加加盟費20萬，房主押金15萬（目前正打官司追償），關店前最近半年淨虧10多萬，共計投入的上百萬整個打了水漂。
石磊位於市區的房子已找好了買家，正在辦買賣手續，120平米，單價近9000元￥，百萬出頭的房款幾乎整個用來還債，因為他開飯店100萬的前期投入，50萬是房子典質給銀行貸來的，此外50萬是以月息1分從親友處借來的。
在漆黑的夜晚，點上一根煙，靜下心來細細一想，石磊老是無奈的啞然一笑：2012年房子典質給銀行時，市價6000多，而今3年過去到了2015年，房子單價漲到了9000元￥，無緣無故的漲了30%多，可自己辛勤做餐飲這三年來，起早貪黑的忙前忙後，竟然把一套百萬的房子虧沒了。若果沒有這套三年來一直上漲的房子，自己還要多貼個幾十萬，可若果這三年不創業開飯店的話，光房子就淨賺幾十萬，並且是不費勁不勞神、輕輕鬆鬆的白賺幾十萬！
有時候，現實就是這麼弔詭：你費盡血汗竭盡全力的去追尋目的，到頭來卻竹籃打水一場空，反而無心插柳柳成陰，你要追尋的東西卻在不費吹灰之力間唾手可得。
當然，石磊創業失敗有大環境外因的影響，也有他自身項目選取/成本節制/行銷推廣等內因的因素。創業前兩年經濟形勢好時，他尚能保本微利，但在2014年9月之後卻生意惡化直至虧損，但在此期間仍有飯店盈利賺錢的，只是賺錢的比例在減少，但仍有。
石磊依然記得剛辭職創業那會意潮波瀾壯闊的情景，想起來恍若隔世。而今，他又回到了開飯店前朝九晚五溫吞吞的坐班日子，無非單位有點遠，在黃河北岸的原陽縣一個朋友的工廠裡幫忙，早上很早啟程，晚上很晚回來。
若想進一步探尋故事的原委，還得從3年前說起。
上班與單幹：有一種衝動，叫辭職創業
石磊本不是一個安份上班拿死薪資的人，儘管他也是「老鄭州」，按理本不該像如今的鄭漂同樣因無依無靠不得不賣命打拚。
2012年以前，石磊在幾家私營公司上過班，做過快消品、賣過建材、幹過廣告…，期間也搗騰過小生意，賺幾筆小錢，可都是小打小鬧的東一下西一下有一搭沒一搭的，也趁著2000年初那幾年房價低時全款買了套120平的房子。
誰曾經想鄭州的房價像發射的火箭「噌、噌」的往上竄，攔也攔不住。與此對於應的是石磊的房子像吹氣球同樣，資產不斷膨脹，「財多人膽大」，石磊就有些飄飄然，終日思忖著靠著這房子做點啥。
生意做遍，不如做飯。石磊一貫認為各行各業都不行了，餐飲業總得行，畢竟人人得吃飯啊。一個朋友介紹石磊開一家在鄭州做了幾十年的拉麵加盟店，這很相符他的思考方向：幾十年的拉麵確定味好，有群眾基礎。三五兄弟，一碗拉麵，幾盤冷盤，數瓶啤酒，外加一些燒烤，噴話嘮嗑的，相符群眾需求，絕對於有市場。
說幹就幹。石磊辭掉了看起來溫吞吞的工作，一頭扎進創業的人群中。他先找銀行中介辦理了房屋典質貸款，同時以位於嵩山路北頭的家為中心，終日騎著電動車四處選址、找鋪。
功夫不負有心人。隨後他找到了位於嵩山路南頭的一個新交房小區的底商，在一個T字形的交叉路口，一樓460平，也有抽煙管道，適宜做飯店。儘管當時第一感覺面積有些大，但斟酌到創業當老闆，以前都過小打小鬧了，這次就想玩個大的，竟一口應允了。經由與房主幾回談判見面，最終敲定房租7.28萬/月，一交三月，三年後遞增8%，押金為倆月房租共計14.5萬，水電物業費自理，因是毛坯房就給了20天的裝修時間，隨後，石磊就進入了緊張勞碌的裝修/採購階段。即便辛勤勞累，但想著之後數鈔票歡快的日子，石磊就把這一切都看做過眼雲煙。
在簽訂租房合同以前，石磊也算過前期投入賬。押金14.5萬，三月房租近22萬，加盟費20萬，這都要56萬了，此外吊頂/鋪地磚/刷牆/門頭/灶具/餐具/桌椅的，也得40萬吧，整個投資下來差不多100萬，而房子典質給銀行才貸了50萬，不得已又以1分的利息向親友借了50萬。
事後證明，石磊在租房時過於樂觀。開業後的數天，偌大的大廳內稀稀拉拉的根本坐不滿人。應機立斷，石磊又把裝修隊找來，把位於偏角處的約80平的面積用隔斷隔出對於外分租，來減輕房錢壓力。沒多久，一家做包子稀飯餛飩的小食店就以1.4萬/月租走了，這樣石磊每個月房租就減輕至5.9萬。
斟酌到飯店左近的部份小區剛交房，跟著入住率增添及原有老小區的人流，石磊對於飯店盈利回本仍然是蠻有信念的。
拉麵館營業時的情景↓↓↓
投入與產出：有一種生意，叫苦心經營
石磊的失誤之一，是他只算了投入賬，卻沒有算產出賬。他籌到了100萬的前期投入資金，但這100萬如何回本卻沒有細心考量。
別看一個中小型飯店，雇的人還不少。麵點師傅3人，冷盤師傅2人，刷碗工1人，服務員5人，收銀2人，保潔1人，加起來就14號人了，每個月薪資從2012年6月剛開始的3萬出頭，直至漲到2015年3月份關門時的4萬。外加房租5.9萬，電費1萬，水費物業費稅務等0.5萬，每個月固定支出就在10萬上下。而每日的收入呢？在開業後的一兩年內，好的時候每日營業額能達到1.3萬，甚至1.4萬，不好的時候也就6千，甚至5千，在飯店關門前的半年內至少達到了3千。當然，在夏秋天，石磊還把門前的場地租給燒烤攤，這樣一月也有4千元￥的收入。總體來講平均每日7千上下，每個月營業額也就是22萬左右，而這其中面/油/肉/菜等物料採購成本佔40%左右，也就是9萬上下，所以每個月處於收支平衡勉強維持狀況。
麵館的拉麵並無暴利，主要是用來吸惹人氣，通過走量維持日常成本，其盈利點主要來自於冷盤，只要當日的冷盤能基本賣完不發生扔掉鋪張，就能極大的提高麵館的利潤。正因這樣，石磊的麵館也做過「吃一碗送一碗」的拉麵促銷流動，試圖通過送面吸惹人氣帶來冷盤的銷量。可實際情況是，後來的效果並不顯明，不少人就是衝著吃麵來的，「進來倆人吃兩碗麵就走人了」，並無點任何冷盤。
與面/油/肉/菜等物料成本及人工成本不斷上漲的情況相比，反而拉麵/冷盤並無什麼上漲。開業近三年來，拉麵每碗上漲了1-2元￥，素冷盤一直維持在12元￥/份，幾乎沒有上漲。
2012年、2013年，甚至2014年上半年經濟形勢還不錯時，日均營業額都在7000元￥以上，到了2014年9月份生意急轉直下，日均營業額已在五六千徘徊了。雪上加霜的是石磊分租出去的80平門面，在閱歷過1年多包子店、5個月涼皮店後，竟然再也找不到承租人了。也是從那個月開始，拉麵館開始入不敷出，並泛起了月近2萬的虧損。
石磊再也經受不起每個月7.28萬的房租了，就找房主請求減房租，否則就不租了。在吃飯高峰點，邀請年近七旬的房主老太太到拉麵館吃飯，目的是讓她親自看看麵館的生意確鑿不好。三番五次後，斟酌到商舖不必定好租，就贊成把房租減至5.5萬/月。眼看著再過半年多，房租就達到了合同商定的上漲8%，沒想到不僅沒漲反而還下跌了。
石磊也有著自己的打算，房租每個月降了1.8萬，儘管還有些許虧損，但若把80平的門店分租出去，還有1萬多的收入，起碼有一些利潤。只要保本微利就幹下去，畢竟前期投入的近100萬還沒回收呢。
可實際情況是，麵館的虧損竟然還在不斷擴展，80平的門店怎麼也分租不出去了。隨後，石磊就貼出了轉讓公告，「怎麼著，收回些轉讓費也好啊」，可老是問家多出手少。一直捱到了元￥旦後，生意泛起了些許轉機。在春節先後的倆三月，飯店不僅保本還泛起了微利。可房主老太太不願意了：她認為自己房租降的過低了，非要上漲房租1萬至6.5萬。在經濟形式好、80平門店分租出去的前兩年都尚且保本微利，而今物價以及人工成本不斷上漲、80平門店都空置了半年多，麵館都四五個月了也沒轉讓出去的情況下，石磊思慮良久，不得不在2015年3月最終選取了關店大吉，而這距他開店差3月滿整三年，他也成為了那條街堅持最久的一家飯店。
房主與房客：有一種博弈，叫兩敗俱傷
按理說，房主與房客尤為是商舖，應是一種魚跟水的互惠雙贏的依附關系：商戶能賺錢，房租自然會高且能準時支付；商戶賠錢，房主不僅要降低房租且不必定能租出去。在石磊的故事裡，房主與房客的諒解合作只是好景不常。更多的情況是，房主與房客在房租的高下上老是在博弈：房主但願房租越高越好，房客但願房租越低越好，併力求達到一個均衡點，否則只能談崩。
2012年6月，石磊簽租房合同時商定房租滿三年後上漲8%，可還沒到三年漲價時，在2014年9月，石磊的麵館就泛起了月均虧損近2萬的慘狀，房主調查瞭解實情後，就願意降低房租約1.8萬至5.5萬，此時雙方都認可，合同得以繼續執行，此時體現出了房主對於房客的理解諒解（當然房主也出於自身長久利益斟酌）。可春節先後麵館生意泛起迴轉並實現微利，房主就認為房錢降的過低，心理發生了不平衡，並強行上漲房租1萬元￥至6.5萬。這種平衡被打破，綜合掂量後，石磊選取了關門離場。
8月底，筆者再去石磊的麵館時，瞭解到80平的門店於石磊走後不久以1.3萬/月租給了一家山西麵館，比石磊以前對於外出租時減少了1000元￥，而石磊的那個麵館商舖依然沒有租出去，而時間已過5月有餘，即便按照最後談妥的5.5萬/月，再減去1.3萬/月的分租費用，房主每個月損失4.2萬，5個多月就是20多萬。房主老太太顯然有些著急，她當然不但願這種損失持續下去，對於外報價4.7萬/月，給10天左右的裝修期，並且「若實心要了，價格好磋商」。
石磊關門前執行的房租是5.5萬/月，談崩的價格是6.5萬/月，若按現在報價4.7萬/月，再加之山西麵館的1.3萬/月，現在房主實際要價是6萬/月（4.7萬/月+1.3萬/月=6萬/月），比以前談崩時的6.5萬/月又降低了5000元￥，而房主報價的4.7萬/月還有談判的空間。我能感受到房主的一絲悔意，若果當初就按照5.5萬/月的房租執行，也不至於白白損失了20萬啊。並且，已空閑5個多月的商舖何時能租出去，損失啥時候截止依然是個問號。
仍在空租期的麵館↓↓↓
筆者在石磊麵館不遠處發現了一個面積達600平名叫雲南石鍋魚的二樓飯店也在轉讓，月房錢4.2萬，都轉了一年了還沒轉出去。這也許也從一個側面看出了飯店的經營困境。
空租一年的石鍋魚飯店↓↓↓
這是一個兩敗皆輸的博弈，房主直接損失了20多萬的房租；石磊前期投入的100萬幾乎整個打了水漂。他們原先可以通過協商造詣一個共贏終局：房主以5.5萬/月繼續租給石磊，這時麵館還可微利，同時房主可以再找新的房客，石磊也可以轉讓給新的承租人並收取一些轉讓費，從而達到皆大歡喜。石磊這樣提議過，但房主死活不願意，原話是：你趕緊搬走，我很快就要找到新租戶。這話也成為了房主的一廂甘願。
「抵房貸款創業，卻賠上整個身家」帶來的啟示：
一、當泡沫（潛質）資產的膨脹速度大於投資實業的收益時，仍然是持有資產吧。前些年，咱們也時常聽到企業家做實業辛勤一年不如老婆炒房一年賺錢多的事，前提是房子在上漲。正如石磊的故事同樣，是在樓市黃金十年末期（房價還在快速上漲）的階段現象，今後並不必定合用，誰能保證房價今後繼續飛漲？如何斷定泡沫資產的膨脹則需要靠投資人的目光了。
二、經濟形勢好時簽下的高房租，在經濟下行時不僅不能遞增，反而會降低。石磊租房開麵館在2012年，及隨後的 2013年都是經濟景氣時代，可2014年9月後收入急轉直下，此時再看房租已過高。三年期即滿，房租不僅沒漲反而降了。若果不降，石磊也許在2014年十一先後就關門了，也不至於撐到2015年3月。後來，你也曉得的，房主要再漲1萬。未果。石磊關門不幹了。
三、創業是門技術活，創業者除了了有諸多過人之處外，你的產品/服務/成本節制等也得足夠與眾不同。創業的門坎愈來愈高，技術請求愈來愈高，過去那種租個門店，擺張桌子就賺錢的機會幾乎沒有了。石磊的麵館在產品特色/市場定位/位置選取/行銷推廣/成本節制等方面，總有失誤之處，因為他不僅2014年虧，連2012/2013好年景時也沒咋盈利，可市場上排隊的飯店也有啊，儘管不多。
四、房主以及房客應是互惠共利的魚水關系，應互相理解諒解，好了共贏，壞了雙輸。可現實情況是，兩者是你多我少的零以及博弈關系，不少房主從拿租客押金那一刻起就沒想過要退（不租房子之後就再不聯絡了，所以不必維持信用），結果往往鬧的很僵。房主以及石磊的理解諒解也就維持了幾個月，最終沒招架住面前利益的誘惑，其結果是兩敗俱傷，現在雙方還正為15萬的押金打官司呢。
（註：文中石磊為化名）
收場語：
相信咱們中的絕大多數人，在面對於朝九晚五的重複工作時，總有一絲報怨以及不耐煩，每每看到別人的勝利時或多或少的會意有不甘，因為每個人的心中都有一個創業老闆夢。可大多的時候，咱們看到的是別人台上的精彩十分鐘，誰又曾經體驗過台下辛勤的十年功？在路過一個個關門的店舖以及寫字樓內一家家改換的公司，它們的暗地裡總有一個讓人欷歔傷感的故事。
在經濟下行時創業更應謹嚴，更需周全斟酌，不是不能創業，我一貫認為只要項目足夠好，並有著強有力的拳頭團隊，任何時候創業都是適宜的，只是衰退期時創業勝利的幾率要小於繁榮期。若果你是選取相似石磊這樣的實體店創業，除了了選對於行業（如在電商衝擊下,不選衣鞋帽電器等提袋消費行業，而選餐飲/電玩/電影關聯等體驗消費行業，勝利率更高），遇到一個理性/諒解/會掂量的房主也是一種運氣。
當然，若果你沒有創業的潛質，也沒有創業的野心，樂天知命地做份工作，發展更多的興致喜愛，讓日子變得豐厚多彩起來，也是一種日子，畢竟評價幸福日子的指標也不僅僅固化在物資上，若果能找到一種資產穩健增值渠道那就更好了。
（完）
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前言：
與其辛辛勤苦的創業搞實體，不如持有一套房巋然不動靜待升值？最起碼石磊的案例奉告咱們是這樣的。這也許是近年房價仍在上漲的情況下，因種種緣故（房租人力成本上升/消費需求變幻莫測等）虧錢賒本的實體店經營者的獨特體會。
故事有點悲壯，無非它似乎也反映了一個事實：搞實體創業遠非想像中的簡單，不要too young too simple,顯得自己sometimes naive(太年青太簡單，有時候很幼稚)。
石磊創業雖敗，然而一段難得的人生閱歷，只是成本有些昂揚，其酸苦辣麻滋味聽我訴說，待君細細回味咀嚼品嚐。
本文留給咱們的幾個思考：
1、創業真的是你正確的選取嗎？
2、創業的勝利率有多少？能不能超過10%？
3、外行千萬不要去創業做裡手的事兒！
4、一些老闆面子上的風光你不要太當真，暗地裡他的企業賺不賺錢只有他自己最清楚！
5、房主以及租客如何實現雙贏而不要兩敗俱傷？
6、房主以及業主要認識到當下的經濟環境惡劣，不要一味的請求漲房錢！
7、創業千萬不要有賭博心理！你必定要相信，失敗率超過90%！
8、社會發展太快，除了了坑蒙拐騙可以暴富，正經做生意想暴富的概率至關低！低至不太可能！
賒本與關店：有一種終局，叫賣房償債
石磊自始至終都沒有想到會以這樣的終局收場：做餐飲三年，苦逼三年，收支失衡三年，最後硬生生的虧掉了一套上百萬的房子。
在房主請求漲房租談判無果後，石磊選取了「割肉止損」。變賣了空調/冰箱等電器、鍋碗瓢勺等灶具/餐具、桌椅板凳等傢具，一共才賣了幾萬塊。可當初購置它們，再加之對於租來的毛坯房進行裝修，先後共計花費了近50萬。外加加盟費20萬，房主押金15萬（目前正打官司追償），關店前最近半年淨虧10多萬，共計投入的上百萬整個打了水漂。
石磊位於市區的房子已找好了買家，正在辦買賣手續，120平米，單價近9000元￥，百萬出頭的房款幾乎整個用來還債，因為他開飯店100萬的前期投入，50萬是房子典質給銀行貸來的，此外50萬是以月息1分從親友處借來的。
在漆黑的夜晚，點上一根煙，靜下心來細細一想，石磊老是無奈的啞然一笑：2012年房子典質給銀行時，市價6000多，而今3年過去到了2015年，房子單價漲到了9000元￥，無緣無故的漲了30%多，可自己辛勤做餐飲這三年來，起早貪黑的忙前忙後，竟然把一套百萬的房子虧沒了。若果沒有這套三年來一直上漲的房子，自己還要多貼個幾十萬，可若果這三年不創業開飯店的話，光房子就淨賺幾十萬，並且是不費勁不勞神、輕輕鬆鬆的白賺幾十萬！
有時候，現實就是這麼弔詭：你費盡血汗竭盡全力的去追尋目的，到頭來卻竹籃打水一場空，反而無心插柳柳成陰，你要追尋的東西卻在不費吹灰之力間唾手可得。
當然，石磊創業失敗有大環境外因的影響，也有他自身項目選取/成本節制/行銷推廣等內因的因素。創業前兩年經濟形勢好時，他尚能保本微利，但在2014年9月之後卻生意惡化直至虧損，但在此期間仍有飯店盈利賺錢的，只是賺錢的比例在減少，但仍有。
石磊依然記得剛辭職創業那會意潮波瀾壯闊的情景，想起來恍若隔世。而今，他又回到了開飯店前朝九晚五溫吞吞的坐班日子，無非單位有點遠，在黃河北岸的原陽縣一個朋友的工廠裡幫忙，早上很早啟程，晚上很晚回來。
若想進一步探尋故事的原委，還得從3年前說起。
上班與單幹：有一種衝動，叫辭職創業
石磊本不是一個安份上班拿死薪資的人，儘管他也是「老鄭州」，按理本不該像如今的鄭漂同樣因無依無靠不得不賣命打拚。
2012年以前，石磊在幾家私營公司上過班，做過快消品、賣過建材、幹過廣告…，期間也搗騰過小生意，賺幾筆小錢，可都是小打小鬧的東一下西一下有一搭沒一搭的，也趁著2000年初那幾年房價低時全款買了套120平的房子。
誰曾經想鄭州的房價像發射的火箭「噌、噌」的往上竄，攔也攔不住。與此對於應的是石磊的房子像吹氣球同樣，資產不斷膨脹，「財多人膽大」，石磊就有些飄飄然，終日思忖著靠著這房子做點啥。
生意做遍，不如做飯。石磊一貫認為各行各業都不行了，餐飲業總得行，畢竟人人得吃飯啊。一個朋友介紹石磊開一家在鄭州做了幾十年的拉麵加盟店，這很相符他的思考方向：幾十年的拉麵確定味好，有群眾基礎。三五兄弟，一碗拉麵，幾盤冷盤，數瓶啤酒，外加一些燒烤，噴話嘮嗑的，相符群眾需求，絕對於有市場。
說幹就幹。石磊辭掉了看起來溫吞吞的工作，一頭扎進創業的人群中。他先找銀行中介辦理了房屋典質貸款，同時以位於嵩山路北頭的家為中心，終日騎著電動車四處選址、找鋪。
功夫不負有心人。隨後他找到了位於嵩山路南頭的一個新交房小區的底商，在一個T字形的交叉路口，一樓460平，也有抽煙管道，適宜做飯店。儘管當時第一感覺面積有些大，但斟酌到創業當老闆，以前都過小打小鬧了，這次就想玩個大的，竟一口應允了。經由與房主幾回談判見面，最終敲定房租7.28萬/月，一交三月，三年後遞增8%，押金為倆月房租共計14.5萬，水電物業費自理，因是毛坯房就給了20天的裝修時間，隨後，石磊就進入了緊張勞碌的裝修/採購階段。即便辛勤勞累，但想著之後數鈔票歡快的日子，石磊就把這一切都看做過眼雲煙。
在簽訂租房合同以前，石磊也算過前期投入賬。押金14.5萬，三月房租近22萬，加盟費20萬，這都要56萬了，此外吊頂/鋪地磚/刷牆/門頭/灶具/餐具/桌椅的，也得40萬吧，整個投資下來差不多100萬，而房子典質給銀行才貸了50萬，不得已又以1分的利息向親友借了50萬。
事後證明，石磊在租房時過於樂觀。開業後的數天，偌大的大廳內稀稀拉拉的根本坐不滿人。應機立斷，石磊又把裝修隊找來，把位於偏角處的約80平的面積用隔斷隔出對於外分租，來減輕房錢壓力。沒多久，一家做包子稀飯餛飩的小食店就以1.4萬/月租走了，這樣石磊每個月房租就減輕至5.9萬。
斟酌到飯店左近的部份小區剛交房，跟著入住率增添及原有老小區的人流，石磊對於飯店盈利回本仍然是蠻有信念的。
拉麵館營業時的情景↓↓↓
投入與產出：有一種生意，叫苦心經營
石磊的失誤之一，是他只算了投入賬，卻沒有算產出賬。他籌到了100萬的前期投入資金，但這100萬如何回本卻沒有細心考量。
別看一個中小型飯店，雇的人還不少。麵點師傅3人，冷盤師傅2人，刷碗工1人，服務員5人，收銀2人，保潔1人，加起來就14號人了，每個月薪資從2012年6月剛開始的3萬出頭，直至漲到2015年3月份關門時的4萬。外加房租5.9萬，電費1萬，水費物業費稅務等0.5萬，每個月固定支出就在10萬上下。而每日的收入呢？在開業後的一兩年內，好的時候每日營業額能達到1.3萬，甚至1.4萬，不好的時候也就6千，甚至5千，在飯店關門前的半年內至少達到了3千。當然，在夏秋天，石磊還把門前的場地租給燒烤攤，這樣一月也有4千元￥的收入。總體來講平均每日7千上下，每個月營業額也就是22萬左右，而這其中面/油/肉/菜等物料採購成本佔40%左右，也就是9萬上下，所以每個月處於收支平衡勉強維持狀況。
麵館的拉麵並無暴利，主要是用來吸惹人氣，通過走量維持日常成本，其盈利點主要來自於冷盤，只要當日的冷盤能基本賣完不發生扔掉鋪張，就能極大的提高麵館的利潤。正因這樣，石磊的麵館也做過「吃一碗送一碗」的拉麵促銷流動，試圖通過送面吸惹人氣帶來冷盤的銷量。可實際情況是，後來的效果並不顯明，不少人就是衝著吃麵來的，「進來倆人吃兩碗麵就走人了」，並無點任何冷盤。
與面/油/肉/菜等物料成本及人工成本不斷上漲的情況相比，反而拉麵/冷盤並無什麼上漲。開業近三年來，拉麵每碗上漲了1-2元￥，素冷盤一直維持在12元￥/份，幾乎沒有上漲。
2012年、2013年，甚至2014年上半年經濟形勢還不錯時，日均營業額都在7000元￥以上，到了2014年9月份生意急轉直下，日均營業額已在五六千徘徊了。雪上加霜的是石磊分租出去的80平門面，在閱歷過1年多包子店、5個月涼皮店後，竟然再也找不到承租人了。也是從那個月開始，拉麵館開始入不敷出，並泛起了月近2萬的虧損。
石磊再也經受不起每個月7.28萬的房租了，就找房主請求減房租，否則就不租了。在吃飯高峰點，邀請年近七旬的房主老太太到拉麵館吃飯，目的是讓她親自看看麵館的生意確鑿不好。三番五次後，斟酌到商舖不必定好租，就贊成把房租減至5.5萬/月。眼看著再過半年多，房租就達到了合同商定的上漲8%，沒想到不僅沒漲反而還下跌了。
石磊也有著自己的打算，房租每個月降了1.8萬，儘管還有些許虧損，但若把80平的門店分租出去，還有1萬多的收入，起碼有一些利潤。只要保本微利就幹下去，畢竟前期投入的近100萬還沒回收呢。
可實際情況是，麵館的虧損竟然還在不斷擴展，80平的門店怎麼也分租不出去了。隨後，石磊就貼出了轉讓公告，「怎麼著，收回些轉讓費也好啊」，可老是問家多出手少。一直捱到了元￥旦後，生意泛起了些許轉機。在春節先後的倆三月，飯店不僅保本還泛起了微利。可房主老太太不願意了：她認為自己房租降的過低了，非要上漲房租1萬至6.5萬。在經濟形式好、80平門店分租出去的前兩年都尚且保本微利，而今物價以及人工成本不斷上漲、80平門店都空置了半年多，麵館都四五個月了也沒轉讓出去的情況下，石磊思慮良久，不得不在2015年3月最終選取了關店大吉，而這距他開店差3月滿整三年，他也成為了那條街堅持最久的一家飯店。
房主與房客：有一種博弈，叫兩敗俱傷
按理說，房主與房客尤為是商舖，應是一種魚跟水的互惠雙贏的依附關系：商戶能賺錢，房租自然會高且能準時支付；商戶賠錢，房主不僅要降低房租且不必定能租出去。在石磊的故事裡，房主與房客的諒解合作只是好景不常。更多的情況是，房主與房客在房租的高下上老是在博弈：房主但願房租越高越好，房客但願房租越低越好，併力求達到一個均衡點，否則只能談崩。
2012年6月，石磊簽租房合同時商定房租滿三年後上漲8%，可還沒到三年漲價時，在2014年9月，石磊的麵館就泛起了月均虧損近2萬的慘狀，房主調查瞭解實情後，就願意降低房租約1.8萬至5.5萬，此時雙方都認可，合同得以繼續執行，此時體現出了房主對於房客的理解諒解（當然房主也出於自身長久利益斟酌）。可春節先後麵館生意泛起迴轉並實現微利，房主就認為房錢降的過低，心理發生了不平衡，並強行上漲房租1萬元￥至6.5萬。這種平衡被打破，綜合掂量後，石磊選取了關門離場。
8月底，筆者再去石磊的麵館時，瞭解到80平的門店於石磊走後不久以1.3萬/月租給了一家山西麵館，比石磊以前對於外出租時減少了1000元￥，而石磊的那個麵館商舖依然沒有租出去，而時間已過5月有餘，即便按照最後談妥的5.5萬/月，再減去1.3萬/月的分租費用，房主每個月損失4.2萬，5個多月就是20多萬。房主老太太顯然有些著急，她當然不但願這種損失持續下去，對於外報價4.7萬/月，給10天左右的裝修期，並且「若實心要了，價格好磋商」。
石磊關門前執行的房租是5.5萬/月，談崩的價格是6.5萬/月，若按現在報價4.7萬/月，再加之山西麵館的1.3萬/月，現在房主實際要價是6萬/月（4.7萬/月+1.3萬/月=6萬/月），比以前談崩時的6.5萬/月又降低了5000元￥，而房主報價的4.7萬/月還有談判的空間。我能感受到房主的一絲悔意，若果當初就按照5.5萬/月的房租執行，也不至於白白損失了20萬啊。並且，已空閑5個多月的商舖何時能租出去，損失啥時候截止依然是個問號。
仍在空租期的麵館↓↓↓
筆者在石磊麵館不遠處發現了一個面積達600平名叫雲南石鍋魚的二樓飯店也在轉讓，月房錢4.2萬，都轉了一年了還沒轉出去。這也許也從一個側面看出了飯店的經營困境。
空租一年的石鍋魚飯店↓↓↓
這是一個兩敗皆輸的博弈，房主直接損失了20多萬的房租；石磊前期投入的100萬幾乎整個打了水漂。他們原先可以通過協商造詣一個共贏終局：房主以5.5萬/月繼續租給石磊，這時麵館還可微利，同時房主可以再找新的房客，石磊也可以轉讓給新的承租人並收取一些轉讓費，從而達到皆大歡喜。石磊這樣提議過，但房主死活不願意，原話是：你趕緊搬走，我很快就要找到新租戶。這話也成為了房主的一廂甘願。
「抵房貸款創業，卻賠上整個身家」帶來的啟示：
一、當泡沫（潛質）資產的膨脹速度大於投資實業的收益時，仍然是持有資產吧。前些年，咱們也時常聽到企業家做實業辛勤一年不如老婆炒房一年賺錢多的事，前提是房子在上漲。正如石磊的故事同樣，是在樓市黃金十年末期（房價還在快速上漲）的階段現象，今後並不必定合用，誰能保證房價今後繼續飛漲？如何斷定泡沫資產的膨脹則需要靠投資人的目光了。
二、經濟形勢好時簽下的高房租，在經濟下行時不僅不能遞增，反而會降低。石磊租房開麵館在2012年，及隨後的 2013年都是經濟景氣時代，可2014年9月後收入急轉直下，此時再看房租已過高。三年期即滿，房租不僅沒漲反而降了。若果不降，石磊也許在2014年十一先後就關門了，也不至於撐到2015年3月。後來，你也曉得的，房主要再漲1萬。未果。石磊關門不幹了。
三、創業是門技術活，創業者除了了有諸多過人之處外，你的產品/服務/成本節制等也得足夠與眾不同。創業的門坎愈來愈高，技術請求愈來愈高，過去那種租個門店，擺張桌子就賺錢的機會幾乎沒有了。石磊的麵館在產品特色/市場定位/位置選取/行銷推廣/成本節制等方面，總有失誤之處，因為他不僅2014年虧，連2012/2013好年景時也沒咋盈利，可市場上排隊的飯店也有啊，儘管不多。
四、房主以及房客應是互惠共利的魚水關系，應互相理解諒解，好了共贏，壞了雙輸。可現實情況是，兩者是你多我少的零以及博弈關系，不少房主從拿租客押金那一刻起就沒想過要退（不租房子之後就再不聯絡了，所以不必維持信用），結果往往鬧的很僵。房主以及石磊的理解諒解也就維持了幾個月，最終沒招架住面前利益的誘惑，其結果是兩敗俱傷，現在雙方還正為15萬的押金打官司呢。
（註：文中石磊為化名）
收場語：
相信咱們中的絕大多數人，在面對於朝九晚五的重複工作時，總有一絲報怨以及不耐煩，每每看到別人的勝利時或多或少的會意有不甘，因為每個人的心中都有一個創業老闆夢。可大多的時候，咱們看到的是別人台上的精彩十分鐘，誰又曾經體驗過台下辛勤的十年功？在路過一個個關門的店舖以及寫字樓內一家家改換的公司，它們的暗地裡總有一個讓人欷歔傷感的故事。
在經濟下行時創業更應謹嚴，更需周全斟酌，不是不能創業，我一貫認為只要項目足夠好，並有著強有力的拳頭團隊，任何時候創業都是適宜的，只是衰退期時創業勝利的幾率要小於繁榮期。若果你是選取相似石磊這樣的實體店創業，除了了選對於行業（如在電商衝擊下,不選衣鞋帽電器等提袋消費行業，而選餐飲/電玩/電影關聯等體驗消費行業，勝利率更高），遇到一個理性/諒解/會掂量的房主也是一種運氣。
當然，若果你沒有創業的潛質，也沒有創業的野心，樂天知命地做份工作，發展更多的興致喜愛，讓日子變得豐厚多彩起來，也是一種日子，畢竟評價幸福日子的指標也不僅僅固化在物資上，若果能找到一種資產穩健增值渠道那就更好了。
（完）
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