沉睡的傳統中介企業終於猛醒，欲借網際網路+的東風，開始反擊。
中房報記者 鞠曉波 北京報導
長租公寓市場正在發生著深刻的變化，競爭者增多，商業模式更為多元￥化，由此帶來的競爭也在不斷進級，一場淘汰賽將要上演。
近兩年，內含YOU+國際青年公寓、寓見、優客逸家等一批新興網際網路創業公司殺入房地產市場，向細分化的長租公寓市場進發，動了傳統中介行業的乳酪。近日，作為傳統中介行業企業的偉業我愛我家集團高調宣佈將旗下運營了15年的房屋管家業務啟動向資產管理業務全面轉型進級。
沉睡的傳統中介企業終於猛醒，欲借網際網路+的東風，開始反擊。
長租公寓模式不斷演進
跟著人們對於高品質棲身日子的需求愈來愈迫切，2012年開始，長租公寓市場開始萌芽，一些中介機構看到這一市場需求，開始為客戶提供帶裝修、家居家電的品質租賃房源，既提供獨棟公寓產品也有擴散式產品。
依據《北京青年人材住房狀況調研講演》顯示，租房棲身比例達52.2%，而在調研中僅有26.31%被調查者表示在租房過程中未遇到權益受損問題。龐大的人群基數以及痛點，偏偏證明了這種長租公寓產品的市場需求之龐大。
2013年開始，長租公寓市場開始獲得資本的關注，一批以網際網路+為旗號的新型創業公司開始高調切入這一市場。如YOU+國際青年公寓、寓見、優客逸家、蘑菇公寓等。這種產品更傾向於年青人群，這些創業公司的團隊也大多來自於「85後」甚至「90後」的年青人群。此外，區別於傳統租賃產品的是一系列的服務，更為的品牌化、連鎖化。
我愛我家事業集團北京公司副總經理、相寓總經理劉洋接受中國房地產報記者採訪時表示，資本市場都看好長租市場，因為其未來發展空間確鑿很龐大，在整個中國經濟的蓬勃發展以及城鎮化的趨勢下，大量的人離開家鄉來到大城市，大量的人需要棲身，中國現在三分之一人口是以租房來解決棲身需求，量很龐大。大家都看到了這塊市場，至於怎麼做成，各有各的思考方向，各有各的理解以及經驗。
長租公寓經由幾年的發展，運營模式亦不斷演進，傳統企業與新興企業各有不同的探索，形成較為多元￥的發展模式。不同的目的人群、不同的服務模式，通過網際網路+不同的服務。
幾年前，鏈家的自如系產品進入長租公寓市場，即資產管理業務。而我愛我家近日宣佈以旗下運營15年的房屋管家業務為基礎，啟動向資產管理業務的轉型。傳統中介行業終於猛醒，開始自我變革，欲搭上網際網路+的風口，從新佔領長租房市場。
我愛我家的目的是用3~5年時間，實現「相寓」資產管理規模上萬億元￥。
如何實現？劉洋表示：「除了了目前我愛我家全國10.3萬套，25萬間，管理物業總資產3000億元￥的規模基礎外，咱們的品牌也已做了不少年，產品早就有了，商業模式也是成熟的。咱們再對於一些城市進行測算，通過城市的經濟增長、外來人口數量，加之每年新房交房資料對照，大概能夠做多少業務量就已出來了。」
此外，劉洋表示，我愛我家的資產管理品牌「相寓」產品還將借力網際網路金融，通過與芝麻信用、玖富、房司令、京東金融的合作，來實現一系列的服務立異。
事實上，今年5月，鏈家旗下自如友家也進行了關聯嘗試。他們攜手京東白條，推出了首款租房分期信貸產品——自如白條，提出按月分期支付的金融解決專案。幾乎在同一時間，另一家自稱網際網路租房平台的巴樂兔也推出免押月付。
傳統中介行業的網際網路轉型也讓新興與傳統之間的模式更為隱約或趨同。然而對于長租市場的盈利模式，業界也存在諸多爭議。長租市場的微利模式，更多的依靠規模效應達到盈利。對於較早推出長租公寓產品「自如」的鏈家，業內也不斷有質疑音效，認為「自如」是不賺錢甚至是虧損的。
對於此，鏈家集團董事長左暉日前接受中國房地產報記者採訪時表示，自如產品並不是虧損，而是盈利的狀況，而且也一直在試圖提高毛利率。「儘管這個市場炒得尤其熱、不少資本都在關注，但長租公寓毛利率不到90%根本賺不到錢。而且從70%%到90%的爬坡會很難，需要很長期的能力建設。」左暉表示。
「傳統行業不是很輕的一吹即破的東西」
2014年，雷軍斥資一億元￥入股YOU+國際青年公寓。當時在他眼裡，這極有可能是一項比小米手機更偉大的事業。同樣，這兩年不少VC、PE都看到了市場機會，選取投投資長租公寓。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉直言：「雷軍以及一些VC、PE都投了長租公寓，也有一些傳統經紀公司在向此轉型，偉業我愛我家的不同在於，比起網際網路吹起來的豬，咱們更紮實，咱們是一頭大象。未來線上有很多創意，然而決戰仍然是線上下。」
「咱們現在把房屋業務轉型成『相寓』產品，並非在網際網路+風口講故事，而是回到行業最本色的問題，就是信用。譬如，芝麻信用評分到700分以上，可以享用租房各種便捷，譬如說0押金，甚至先住後付。」胡景暉表示。
劉洋奉告中房報記者，從去年開始，公寓行業驟然變為風口上的行業，不少人都在關注，也有不少企業永遠不同的角度做了很好的立異，我愛我家也在關注以及學習。但大家都在講自己基於通過規模的增長，那末多人都想誰會最終勝出。
「咱們在這些新興網際網路創業公司眼裡是傳統行業，不少網際網路機構不屑於提傳統行業。然而傳統行業不是很輕的一吹即破的東西。它們擁有更厚重的東西，就是它們的歷史積澱，這是網際網路公司沒有的。」劉洋說。
愛家營企業管理有限公司副總經理張多則奉告中房報記者，從拓展以及擴張的模式上，現在長租房市場即使是在風口上，從近期增速減弱來看，也都或多或少遇到了一些瓶頸，不少集中式的公寓都在轉變模式，由原來矜持經營，轉變為管理以及品牌輸出加盟。「其實這詮釋出了一些東西，就是你想讓羊毛出在豬身上，那這個羊毛還沒出來怎麼辦？把豬先割了肉？」張多表示。
劉洋認為，資本的自我學習能力是很強的，經由第一輪資本的介入之後自然而然通過一些失敗的經驗總結出來，什麼樣的企業什麼樣的商業模式更有可能勝利。資本就像狼，它聞著血味轉得很快。在未來一段時間裡，像我愛我家這樣的企業，會很快受到資本的追捧。
在今年7月底，內含青客、未來功能變數、優客逸家、寓見、我愛我家「相寓」等房屋資產管理品牌，以及小米、智房科技、丁盯智慧等與智慧化公寓運營關聯的科技企業在中國公寓創業高峰論壇長進行了商業模式的爭論。那一場爭論沒有結論，而長租公寓風已起，誰最終能站上風口，還需拭目以待。
同信投資有限責任公司執行總經理胡振寅對於中房報記者表示，無論是傳統中介企業仍然是新興創業公司做長租公寓，對於具體企業而言均可能有機會。不少新興創業公司的初心往往是要讓租客有更好的租住日子，會下功夫做好服務。若果只是靠拿房的渠道優勢，甚至以按捺二手房交易房源為主要訴求，長遠來看會缺乏競爭力。
他認為，最終資本市場認可的會是經營人、經營社群的商業模式，它會有化學反映般的想像空間以及乘法度的估值。而經營房間的模式，是物理效應，會是加法度估值。
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美國的長租公寓
長租連鎖白領公寓在中國剛剛啟動，但在美國普及度已很高。
美國的租賃市場基本上靠REITs帶動。在美國華盛頓等各大商業城市，公寓的60％以上都用來出租，而且這些出租公寓的70％，都掌握在排名前十的公寓REITs手中。高普及度不僅使交易成本極低，運營成本也不高，十個人就能管理一個有二百多個房間的公寓。而且每棟公寓可以依據周邊環境定位目的人群，配套相應檔次的商店、洗衣房等，商舖生意火爆。
在美國房地產市場繁榮的時代，開發商瞧不上靠「長期安定房錢收益」的「REITs模式」。REITs所追求的每年8%~10% 的長期投資回報率，與開發商超過20%、50%，甚至100%的年回報率比起來顯得微乎其微。然而，在金融危機令全世界房地產市場一片悲歌的時候，美國房地產信託基金（REITs）卻逆勢而動，呈現出特有的「繁榮」。其中「出租公寓REITs」在金融危機期間表現十分搶眼。在次貸危機下，美國「公寓類REITs」仍為股東帶來年均超過15％的回報，這證明它不是暴利的商業模式，而是一種穩健的商業模式。這時大家才明白，品牌化持有「收益型物業」的價值有多大。
市值300億美元￥的公寓運營商
美國最大的出租公寓運營商EQR在1993年上市,是第一家上市的出租公寓REIT,目前市值已達300億美元￥。公寓類REITs常年維持著8%左右收益率，美國出租市場環境是EQR發展的保證。
安定收益率。公寓REITs有效房錢基本維持每年3%的上升趨勢,空置率基本維持在5%左右。
安定上升的租賃需求。首次結婚春秋呈上漲趨勢,同時房屋自有率在近幾年降低。
青年人需求旺盛。20~34歲人口持續上升,大量人材跨區功能變數流動,部份發達城市房價收入比高。
EQR定位於收購、開發以及管理高品質的公寓,在全美擁有300多處物業、11萬套公寓。上市前無資本助力發展較為有限,1993年上市後,其發展歷經了三個階段：
大規模融資併購(1993~2001)。在全美進行了長達7年的公寓收購,到2002年擁有近23萬套。
剝離低收益資產、精簡業務規模(2002~2012)。EQR賣出成長性較差的老舊物業，力求管理精簡化，改變了市場規模，進軍租房需求旺盛的市場。
拋卻非核心市場、聚焦核心市場 (2012年至今)。核心城市的聚焦,使EQR的房錢水平高於行業平均水平,美國優良的租房市場環境以及公司20多年的管理水平,鑄就了EQR優良的空置率水平。
沉睡的傳統中介企業終於猛醒，欲借網際網路+的東風，開始反擊。
中房報記者 鞠曉波 北京報導
長租公寓市場正在發生著深刻的變化，競爭者增多，商業模式更為多元￥化，由此帶來的競爭也在不斷進級，一場淘汰賽將要上演。
近兩年，內含YOU+國際青年公寓、寓見、優客逸家等一批新興網際網路創業公司殺入房地產市場，向細分化的長租公寓市場進發，動了傳統中介行業的乳酪。近日，作為傳統中介行業企業的偉業我愛我家集團高調宣佈將旗下運營了15年的房屋管家業務啟動向資產管理業務全面轉型進級。
沉睡的傳統中介企業終於猛醒，欲借網際網路+的東風，開始反擊。
長租公寓模式不斷演進
跟著人們對於高品質棲身日子的需求愈來愈迫切，2012年開始，長租公寓市場開始萌芽，一些中介機構看到這一市場需求，開始為客戶提供帶裝修、家居家電的品質租賃房源，既提供獨棟公寓產品也有擴散式產品。
依據《北京青年人材住房狀況調研講演》顯示，租房棲身比例達52.2%，而在調研中僅有26.31%被調查者表示在租房過程中未遇到權益受損問題。龐大的人群基數以及痛點，偏偏證明了這種長租公寓產品的市場需求之龐大。
2013年開始，長租公寓市場開始獲得資本的關注，一批以網際網路+為旗號的新型創業公司開始高調切入這一市場。如YOU+國際青年公寓、寓見、優客逸家、蘑菇公寓等。這種產品更傾向於年青人群，這些創業公司的團隊也大多來自於「85後」甚至「90後」的年青人群。此外，區別於傳統租賃產品的是一系列的服務，更為的品牌化、連鎖化。
我愛我家事業集團北京公司副總經理、相寓總經理劉洋接受中國房地產報記者採訪時表示，資本市場都看好長租市場，因為其未來發展空間確鑿很龐大，在整個中國經濟的蓬勃發展以及城鎮化的趨勢下，大量的人離開家鄉來到大城市，大量的人需要棲身，中國現在三分之一人口是以租房來解決棲身需求，量很龐大。大家都看到了這塊市場，至於怎麼做成，各有各的思考方向，各有各的理解以及經驗。
長租公寓經由幾年的發展，運營模式亦不斷演進，傳統企業與新興企業各有不同的探索，形成較為多元￥的發展模式。不同的目的人群、不同的服務模式，通過網際網路+不同的服務。
幾年前，鏈家的自如系產品進入長租公寓市場，即資產管理業務。而我愛我家近日宣佈以旗下運營15年的房屋管家業務為基礎，啟動向資產管理業務的轉型。傳統中介行業終於猛醒，開始自我變革，欲搭上網際網路+的風口，從新佔領長租房市場。
我愛我家的目的是用3~5年時間，實現「相寓」資產管理規模上萬億元￥。
如何實現？劉洋表示：「除了了目前我愛我家全國10.3萬套，25萬間，管理物業總資產3000億元￥的規模基礎外，咱們的品牌也已做了不少年，產品早就有了，商業模式也是成熟的。咱們再對於一些城市進行測算，通過城市的經濟增長、外來人口數量，加之每年新房交房資料對照，大概能夠做多少業務量就已出來了。」
此外，劉洋表示，我愛我家的資產管理品牌「相寓」產品還將借力網際網路金融，通過與芝麻信用、玖富、房司令、京東金融的合作，來實現一系列的服務立異。
事實上，今年5月，鏈家旗下自如友家也進行了關聯嘗試。他們攜手京東白條，推出了首款租房分期信貸產品——自如白條，提出按月分期支付的金融解決專案。幾乎在同一時間，另一家自稱網際網路租房平台的巴樂兔也推出免押月付。
傳統中介行業的網際網路轉型也讓新興與傳統之間的模式更為隱約或趨同。然而對于長租市場的盈利模式，業界也存在諸多爭議。長租市場的微利模式，更多的依靠規模效應達到盈利。對於較早推出長租公寓產品「自如」的鏈家，業內也不斷有質疑音效，認為「自如」是不賺錢甚至是虧損的。
對於此，鏈家集團董事長左暉日前接受中國房地產報記者採訪時表示，自如產品並不是虧損，而是盈利的狀況，而且也一直在試圖提高毛利率。「儘管這個市場炒得尤其熱、不少資本都在關注，但長租公寓毛利率不到90%根本賺不到錢。而且從70%%到90%的爬坡會很難，需要很長期的能力建設。」左暉表示。
「傳統行業不是很輕的一吹即破的東西」
2014年，雷軍斥資一億元￥入股YOU+國際青年公寓。當時在他眼裡，這極有可能是一項比小米手機更偉大的事業。同樣，這兩年不少VC、PE都看到了市場機會，選取投投資長租公寓。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉直言：「雷軍以及一些VC、PE都投了長租公寓，也有一些傳統經紀公司在向此轉型，偉業我愛我家的不同在於，比起網際網路吹起來的豬，咱們更紮實，咱們是一頭大象。未來線上有很多創意，然而決戰仍然是線上下。」
「咱們現在把房屋業務轉型成『相寓』產品，並非在網際網路+風口講故事，而是回到行業最本色的問題，就是信用。譬如，芝麻信用評分到700分以上，可以享用租房各種便捷，譬如說0押金，甚至先住後付。」胡景暉表示。
劉洋奉告中房報記者，從去年開始，公寓行業驟然變為風口上的行業，不少人都在關注，也有不少企業永遠不同的角度做了很好的立異，我愛我家也在關注以及學習。但大家都在講自己基於通過規模的增長，那末多人都想誰會最終勝出。
「咱們在這些新興網際網路創業公司眼裡是傳統行業，不少網際網路機構不屑於提傳統行業。然而傳統行業不是很輕的一吹即破的東西。它們擁有更厚重的東西，就是它們的歷史積澱，這是網際網路公司沒有的。」劉洋說。
愛家營企業管理有限公司副總經理張多則奉告中房報記者，從拓展以及擴張的模式上，現在長租房市場即使是在風口上，從近期增速減弱來看，也都或多或少遇到了一些瓶頸，不少集中式的公寓都在轉變模式，由原來矜持經營，轉變為管理以及品牌輸出加盟。「其實這詮釋出了一些東西，就是你想讓羊毛出在豬身上，那這個羊毛還沒出來怎麼辦？把豬先割了肉？」張多表示。
劉洋認為，資本的自我學習能力是很強的，經由第一輪資本的介入之後自然而然通過一些失敗的經驗總結出來，什麼樣的企業什麼樣的商業模式更有可能勝利。資本就像狼，它聞著血味轉得很快。在未來一段時間裡，像我愛我家這樣的企業，會很快受到資本的追捧。
在今年7月底，內含青客、未來功能變數、優客逸家、寓見、我愛我家「相寓」等房屋資產管理品牌，以及小米、智房科技、丁盯智慧等與智慧化公寓運營關聯的科技企業在中國公寓創業高峰論壇長進行了商業模式的爭論。那一場爭論沒有結論，而長租公寓風已起，誰最終能站上風口，還需拭目以待。
同信投資有限責任公司執行總經理胡振寅對於中房報記者表示，無論是傳統中介企業仍然是新興創業公司做長租公寓，對於具體企業而言均可能有機會。不少新興創業公司的初心往往是要讓租客有更好的租住日子，會下功夫做好服務。若果只是靠拿房的渠道優勢，甚至以按捺二手房交易房源為主要訴求，長遠來看會缺乏競爭力。
他認為，最終資本市場認可的會是經營人、經營社群的商業模式，它會有化學反映般的想像空間以及乘法度的估值。而經營房間的模式，是物理效應，會是加法度估值。
【延伸瀏覽】
美國的長租公寓
長租連鎖白領公寓在中國剛剛啟動，但在美國普及度已很高。
美國的租賃市場基本上靠REITs帶動。在美國華盛頓等各大商業城市，公寓的60％以上都用來出租，而且這些出租公寓的70％，都掌握在排名前十的公寓REITs手中。高普及度不僅使交易成本極低，運營成本也不高，十個人就能管理一個有二百多個房間的公寓。而且每棟公寓可以依據周邊環境定位目的人群，配套相應檔次的商店、洗衣房等，商舖生意火爆。
在美國房地產市場繁榮的時代，開發商瞧不上靠「長期安定房錢收益」的「REITs模式」。REITs所追求的每年8%~10% 的長期投資回報率，與開發商超過20%、50%，甚至100%的年回報率比起來顯得微乎其微。然而，在金融危機令全世界房地產市場一片悲歌的時候，美國房地產信託基金（REITs）卻逆勢而動，呈現出特有的「繁榮」。其中「出租公寓REITs」在金融危機期間表現十分搶眼。在次貸危機下，美國「公寓類REITs」仍為股東帶來年均超過15％的回報，這證明它不是暴利的商業模式，而是一種穩健的商業模式。這時大家才明白，品牌化持有「收益型物業」的價值有多大。
市值300億美元￥的公寓運營商
美國最大的出租公寓運營商EQR在1993年上市,是第一家上市的出租公寓REIT,目前市值已達300億美元￥。公寓類REITs常年維持著8%左右收益率，美國出租市場環境是EQR發展的保證。
安定收益率。公寓REITs有效房錢基本維持每年3%的上升趨勢,空置率基本維持在5%左右。
安定上升的租賃需求。首次結婚春秋呈上漲趨勢,同時房屋自有率在近幾年降低。
青年人需求旺盛。20~34歲人口持續上升,大量人材跨區功能變數流動,部份發達城市房價收入比高。
EQR定位於收購、開發以及管理高品質的公寓,在全美擁有300多處物業、11萬套公寓。上市前無資本助力發展較為有限,1993年上市後,其發展歷經了三個階段：
大規模融資併購(1993~2001)。在全美進行了長達7年的公寓收購,到2002年擁有近23萬套。
剝離低收益資產、精簡業務規模(2002~2012)。EQR賣出成長性較差的老舊物業，力求管理精簡化，改變了市場規模，進軍租房需求旺盛的市場。兩岸商貿,在家工作,網路創業,創業賺錢思惟,微商平台,賺新台幣
拋卻非核心市場、聚焦核心市場 (2012年至今)。核心城市的聚焦,使EQR的房錢水平高於行業平均水平,美國優良的租房市場環境以及公司20多年的管理水平,鑄就了EQR優良的空置率水平。
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