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繼阿里283億元￥投資蘇寧之後，坊間風聞萬￥達將與蘇寧聯姻。昨天(9月6日)，此動靜得以印證，蘇寧與萬￥達正式簽署戰略合作協定。依據協定，蘇寧雲店將進駐現有的萬￥達廣場，而萬￥達方面也將為蘇寧提供物業資源的開發定製。

動靜一出，相應「中國最大的商業地產商以及中國最大的零售商強強聯合」、「開啟『網際網路+零售+地產』的產業鏈」等論調佔領了多數媒體的版面。事實真的這樣氣焰如虹？並不然。

首先，值得咱們注意的是，此次蘇寧與萬￥達的合作並未涉及資本層面，業務合作沒有把股東利益「血濃越水」般的捆綁，說白了只是生意伙伴。其次，此次合作本色上蘇寧成為萬￥達的大租戶，王健林成為了張近東的「包租公」。

萬￥達「以售養租」，「大租戶」蘇寧來得太及時

從新聞稿以及各方媒體報導來看，實際上大家對於蘇寧與萬￥達的此次合作已過度包裝，天花亂墜的理由也掩飾不了兩者達成合作暗地裡的商業驅動力。

站在萬￥達的角度，簡單來看就是拿到了一張大額的「長期飯票」。鑽研萬￥達商業模式的人，基本都會提到萬￥達必不可少的兩個勝利要素：定單地產、以售養租。

在多數城市商業中心腸段，萬￥達廣場聚攏百貨商場、電影院、KTV、寫字樓、酒店等「零售+服務」業態，塑造線下立體消費場景。其中，萬￥達的「定單地產」模式——與品牌商家簽訂聯合拓展協定，萬￥達廣場開到哪一個城市，品牌商家就跟隨入駐，反過來，萬￥達廣場在結構設計上也會參考品牌商家的需求。

「以售養租」主要是萬￥達緩解資金鏈吃緊壓力，即以住宅地產開發、物業出售發生的現金流，支撐商業地產的持有與出售業務。

蘇寧的入駐，其實至關於萬￥達簽下了一個大的品牌商家(萬￥達2000個戰略品牌商家之一)，而合作協定中提到的「萬￥達可依據蘇寧需求定製規劃設計」，事實上是萬￥達「定單地產」的一個必要前提。

萬￥達這樣高調拿蘇寧這一大單，是否很缺租？虎嗅查閱了萬￥達商業2015年中期講演發現，萬￥達從2012年—2014年的平均出租率在99.2%—99.3%之間，儘管2015年上年為98.1%，略有下滑，但並不能說明萬￥達商業地產這塊很缺租。

不缺租，但線下購物中心受到電商衝擊，傳統百貨零售虧損加劇，殃及萬￥達。有報導稱，王健林將要關閉全國45家萬￥達百貨店，「2015年1月6日，萬￥達將關閉10家嚴重虧損百貨，並壓縮25家經營不善的百貨樓層，此次萬￥達百貨擬關閉門店數佔其總數的10%。」

「大租戶」蘇寧的入駐對於萬￥達而言，一方面緩解了單店虧損百貨店出局的尷尬，另一方面蘇寧長期租賃萬￥達店面，租用面積以及經驗體量上都是大客戶，頂得上多個小客戶，節省了管理成本。

蘇寧店面結構調整，在萬￥達廣場複製順豐嘿客的節奏

同樣，蘇寧線下店面也受網際網路衝擊，而進行了調整。2014年底時，蘇寧共計有1696家店面，到2015年第二季度減少為1637家(其中連鎖店面1584家)，蘇寧2014年以前的財報，門店數都是在1700家以上。

虎嗅曾經指出，蘇寧門店穩步減少，主要是因為一二線城市房錢增長帶來經營壓力而關店，新開的店面主要來自三五線城市，美其名曰「渠道下沉」。

依據萬￥達商業2015年中期講演顯示，萬￥達現用的可租總面積為12.1萬￥平方米，按城市等級分佈(與萬￥達總建築面積分佈基本一致)：一級城市10.5%；二級城市39.8%；三級城市49.7%。

因而，蘇寧的「渠道下沉」與萬￥達的待租分佈有方向上的一致性。但蘇寧在一二線城市的門店有個歷史「遺留問題」——如何進行效力晉陞？

蘇寧要對於一二線城市店面進行效力晉陞，擴張不是他們的主旋律，也不相符效益—成本節制。砍掉改造成本的店面，遷移到萬￥達廣場，所以在一二線城市，蘇寧店或會泛起「此亡彼生」的現象。

無非，關注店面數量以外，咱們更應該注意到蘇寧店面結構的調整。

(本表虎嗅截自「萬￥達商業2015年中期講演」)

僅看近半年蘇寧在內地店面的情況，旗艦店、中心店、社區店等「一般小店」在迅速縮減。而紅孩子店、超市店等非3C、家電類店面在逐步增添。其實暗地裡折射出蘇寧店面向全品類擴張的結構調整。

而全品類的綜合店，蘇寧稱之為「雲店」，其2015年中期財報中提到也是其O2O戰略的主要部份。據報導，今年4月28日，首家蘇寧易購雲店在上海開張。蘇寧雲店設有母嬰日子館、超市實體店以及網際網路服務體驗區。著重玩樂體驗，家電區佈置的客廳、廚房等日子實景，母嬰超市的兒童樂園，體驗區(相似「京東智慧奶茶館」)裡供顧客嘗新的智慧家電、智慧穿戴、遊戲競技等。

看上去很時尚前衛，但其功能屬性與順豐嘿客極為相似，算得上是萬￥達廣場上進級版的「順豐嘿客」。但要曉得蘇寧雲店，是其線下店面配合線上全品類開展的主要一環，若果不能帶來轉化，高成本的體驗店是不可持續的，別忘了嘿客一年交了「10億學費」。

「強強聯合、協同互補」這個口號，萬￥達與國美已喊過

在萬￥達集團微信公家號中提到，蘇寧與萬￥達的此次合作，是「強強聯合、協同互補」：

預計2015年全國開業135座萬￥達廣場，客流量達到20億人次，將為蘇寧易購雲店提供豐厚的物業資源以及龐大的客流量。

對於萬￥達商業來講，蘇寧易購雲店等品牌的進駐，增添了萬￥達廣場的商品品類，豐厚了萬￥達廣場的體驗性消費，有助於萬￥達廣場持續晉陞客流。

然而同樣的口號，早在10年前就有。2005年6月，當時國美電器董事長黃光裕還未入獄前，與王健林攜手簽署排他協定，達成戰略合作，「今後萬￥達集團開發建設的購物中心，國美電器均保證以主力店形式全面進入。」

而就在黃光裕深陷囫圇之際，此前的萬￥達、國美的「排他」協定也如同過往雲煙。

差不多在去年的這個時候，萬￥達、騰訊、百度聯手成立註冊資金50億元￥的萬￥達電商公司，其中萬￥達集團持有70%股權，百度、騰訊各持15%股權，並豪言計劃5年投資200億，打造全世界最大O2O電商公司。但直到今年7月底，「騰百萬￥」才憋出第一個產品「飛凡網」，然並卵。

如要將蘇寧與萬￥達的此次合作上升到電商、O2O層面解讀，那真的是指望過高。而所謂的「強強聯合」也只是雙方互相借勢，「秀肌肉」罷了。(李清樂)