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為搶灘「金九銀十」，一貫針對於小眾市場、主打圈層行銷、在市場發聲並不多的高端產品近期也有所「異動」， 那末，高端產品為什麼趁此時機出動，他們又能憑藉什麼在金九樓市分杯羹?

市場：搶金九 高端產品「躍躍欲試」

近期，高端產品在市場上不斷發聲——融僑外灘全新推出「總裁行宮」，330-660㎡(建築面積)空中雲墅;中庚紅鼎天下聲稱在金九已實現1個億的銷售;而久未釋放市場音效的三盛國際公園波爾多莊園也邀請實力派巨星來助陣搖旗吶喊;此外建發國賓府除了了在月初啟動鑽石經紀人計劃外，2015建發品牌戰略進級發佈會也將啟幕……

「上半年市場表現欠佳，令多數開發商的銷售資料都不好看。作為下半年衝刺事跡的癥結視窗期，在『金九銀十』搶灘市場是不少項目的選取。」CRIC克而瑞進階分析師黃彬奉告記者，經由市場的沉澱，多數高端項目的價格經由一再擠壓，已達到一個低點。

由此，市中心豪宅紛繁反映--融僑外灘更多的是以前期未加價的單元￥余房作為特價房源階段性入市帶動銷售，並依據市場需求，對於原有產品進行調整以及整合;建發國賓府則主要通過原有的高端精裝產品，扭轉成精裝毛坯「兩條腿走路」攬客;中庚紅鼎天下同樣是拿一些單元￥做特價房。總之行銷策略更為靈便，多管齊下，再加把勁兒撬動市場……

地價立異高 豪宅出擊時機到

現在應該是高端產品出擊最佳的時機了。

目前市中心土地出讓價格不斷攀升，其實對於高端產品的去化也形成為了必定的「機遇」。融僑外灘有關人士表示，「部份對於市場趨勢敏感的高端購房者，從現用的福州地市的火熱、地價拍出在售樓盤的樓價上，已敏感的預感了後市，也更為彰顯了現有高端不動產的價值，於是加快了自己的入市腳步。」

而中庚紅鼎天下在金九首周也爆出不錯的成就。據中庚集團福州公司總經理林忠文透露，紅鼎天下，前三季度銷售額近6個億，尤其是在9月份上半個月，實現了一個億銷售額，「金九」成色仍然是不錯的。

變化：

為高端改善 提供「定製」豪宅

據融僑外灘有關人士透露，他們在近期推出了330-660㎡的總裁行宮空中雲墅產品，其中660㎡的戶型就是通過原有的330㎡戶型的2合1疊加而形成。「恰是因為近期部份高端客戶有這樣的大戶需求，咱們才應市調整產品，推出了3套560㎡、3套660㎡的戶型。」

並不僅是在面積以及戶型上，開發商會「多多聽取客戶意見」，依據客戶的需求對於產品進行必定調整。在裝修、景觀設計、甚至配套商業上也業主也愈來愈有「發言權」。在此前世茂雲上鼓嶺的產品說明會上，項目負責人對於世人介紹，「這個項目除了了第一階段採納傳統的開發商舉薦版產品外，後期均採納定製式。咱們從項目公開蓄客開始，就同步在做問卷以及定製。斟酌到每一個客戶都有不同類型的產品需求，咱們讓客戶自己做思考方向，咱們則只做輸出。在後續戶型以及裝修方面咱們也將持續納入客戶意見做群眾化定製。」

此前也頻頻有開發商在推售高端豪宅、SOHO產品、寫字樓產品時，依據大客戶需求，定製庭院、戶型面積以及裝修標準，其實宗旨同樣。

此外，依據客戶需求進行的「定製」也能巧妙的保證高端住宅的「身價」，不等閒動到價格「底線」。如通過階段性特價、精裝毛坯兩條腿走路、推出針對於性房型等，都是在進行積極進取銷售，是改善高端產品去化難局面的相對於「上策」。

「畢竟高端產品本身的屬性抉擇了這些項目不可能泛起大規模的降價，總價大幅讓利的策略只能為新入市樓盤所使用。更多高端項目仍然是傾向於在具體房源銷售過程中，與意向客戶進行面談。具體價格看客戶談的程度，價格上的讓利因客戶而異。無非這些都是暗裡進行，表面上，高端市場總體價格仍然是對比平穩的。」黃彬表示。

後市：

高端客群爭奪戰只會愈來愈激烈

即使是開發商在價格、產品以及策略長進行了靈便的調整，但高端客群接不接招，仍然是一個難題。目前總體經濟面的形勢並不好，股市也一再震盪，無論是做實業仍然是金融的高端人群，都受到了必定影響。而福州市面上的高端產品有前提的接棒者原先就頗有限，若果選取在現在入市，也會更抉剔，對於項目總體均好性請求也會更高。

「從銷售一線反饋回來的資訊是，客戶既請求項目有一個稀缺的地段，以保證資產的保值增值;同時又請求項目周邊配套的完美，以及產品品質，以保證日常日子的舒適度。還需要開發企業給予的附加值以及服務足夠精細。」業內人士林先生表示，高端產品向來面臨去化慢、難走量、群體受限的困局，福州市場上已有一些高端大戶的銷售週期普遍都在三年以上，而跟著後續高價地塊的陸續拍出，接下來還會有保利天悅、融僑首開金輝的連潘項目等愈來愈多的高端產品的加盟，未來福州市場上的高端客戶爭奪戰，必將會愈來愈激烈。

這樣一來，對於高端產品而言，不僅明面上在以產品立異、挖掘項目獨有資源、增添項目附加值吸引注意，同時各種各樣的客戶圈層、行銷爭奪戰也在暗地裡悄然打響。而財富人群增量遠不及高端產品供應增速，因而，不僅要搶客戶，還要搶速度，競爭壓力可想而知。

（來源： 海峽都市報 作者：劉夢寧）